Договор индивидуального жилищного строительства (CCMI), заключаемый между частным лицом и строительным подрядчиком, обеспечивает вам надежные гарантии. Его цель – практически свести к нулю все риски клиента. Откройте для себя основные преимущества этого в высшей степени надежного договора.
Специфика договора индивидуального жилищного строительства
В 2012 году почти 151 000 домов были построены по договорам индивидуального жилищного строительства (CCMI), что является разумным выбором заказчиков, поскольку этот договор строго регулируется законодательством. Договор CCMI предоставляет все гарантии, необходимые для оптимизации строительства вашего дома. Однако он действителен только в том случае, если вы обращаетесь к строителю, а не к архитектору или подрядчику, например. Равным образом, этот договор невозможно заключить в случае, когда земельный участок продан вам застройщиком, поскольку в этом случае сделка будет подпадать под категорию договоров продажи строительного объекта до окончания строительства (VEFA).
Каковы отличия от договора VEFA?
Договор VEFA (продажа строительного объекта до окончания строительства) является официальным документом, составленным у нотариуса, в котором должны быть указаны характер работ, планируемые цены, сроки поставки и описание финансовых гарантий. Однако этот договор несколько более гибкий, чем договор CCMI. Он позволяет, в частности, включить положение о пересмотре цен. Например, при возникновении препятствий в ходе строительства или при прекращении проектных работ на ранних стадиях. Ознакомьтесь с условиями договора перед его подписанием!
Надежность гарантий, предусмотренных договором.
Гарантии, предусмотренные договором CCMI, защищают права покупателя в самых разных случаях возможного ущерба. А именно:
- Гарантия полного завершения работ: направлена на устранение неполадок, возникающих в первый год.
- Гарантия пользования: действует 2 года на любые дефекты оборудования постройки (краны, двери и т.п.).
- Десятилетняя гарантия: действует в течение 10 лет для дефектов, которые влияют на прочность строения или ставят под угрозу его использование по прямому назначению.
- Страхование от строительных дефектов: в случае неисправностей покрывает оплату работ до того, как установлено, к чьей ответственности они относятся.
- Гарантия сдачи объекта: вступает в действие в случае, если производитель не завершит работы в установленные сроки или не выполнит работы по устранению замечаний, и обеспечивает вам гарантию завершения работ.
- Гарантия от явных дефектов: позволяет вам исправить дефекты и недостатки, обнаруженные при сдаче работ или в течение 8 дней с момента сдачи объекта.
- Гарантия возмещения: она позволяет вам получить возврат 5%, уплаченных при подписании контракта, если он не будет успешно выполнен.
Стоимость работ: договор, который позволяет избежать неприятных сюрпризов
Договор CCMI предусматривает, во-первых, график финансирования строительства. Он точно определяет процент от общей стоимости, которую может получить строитель на каждом этапе строительства. Таким образом, заказчик должен уплатить:
- 15 % в день открытия строительной площадки.
- 25 % после завершения закладки фундамента.
- 40 % после возведения стен.
- 60 % по завершении наружных ограждающих конструкций.
- 75 % в момент завершения внутренних стен и подведения под крышу.
- 95 % по завершении столярных работ, отопительной системы, установки оборудования и сантехнических работ.
- Остаток 5 % при сдаче строения.
Окончательный расчет за производство работ производится при следующих условиях:
- В случае, когда при приемке работ заказчику оказывает помощь профессиональный специалист: при устранении замечаний, которые были сделаны в ходе приемки или после приемки работ.
- В случае, когда при приемке работ заказчику не оказывает помощь профессиональный специалист: в течение восьми дней после передачи ключей после сдачи работ, если не было замечаний по качеству, либо при наличии замечаний – в момент их устранения.
В то же время гарантия завершения работ, предусмотренная в договоре CCMI, подразумевает сдачу строительного объекта по согласованным ценам и в согласованные сроки. Таким образом исключены неприятные финансовые сюрпризы, так как стоимость работ не зависит от инфляции. Это особенно важный момент! Наконец, необходимо обратить внимание на то, что в договоре CCMI также должно быть указана страховая компания, которая будет заниматься завершением строительства в случае банкротства застройщика.
УДЕРЖАНИЕ 5% В СЛУЧАЕ ДЕФЕКТОВ
Хотя многим заказчикам это неизвестно, но остаток в размере 5% от стоимости работ, подлежащий уплате в момент их сдачи, может быть удержан в случае обнаружения дефектов. Сумма, равная удержанному проценту, может быть передана на хранение в Депозитно-сохранную кассу. Помните, что строитель не имеет права отказать вам в передаче ключей, если вы откажетесь уплатить ему данные 5%!
Не выплачивайте ничего до подписания договора строительства
Производитель работ вправе требовать от вас уплаты только тех сумм, которые разрешены по закону. Если вы уплатили денежные суммы, не предусмотренные законом, вы вправе потребовать от него вернуть эти деньги или обратиться в суд с иском об обращении взыскания на имущество. Оплата не может быть произведена до подписания договора о строительстве или до даты исполнения долгового обязательства, подлежащего оплате. Если застройщик нарушит этот запрет, ему грозят санкции: штраф в размере € 9000 и лишение свободы на два года.
Существуют 2 типа договоров строительства: с составлением плана или без составления плана работ
CCMI с составлением планов заключается в случаях, когда строитель или лицо, действующее от его имени, представляет план работ, а также когда он выполняет все строительные работы или часть их. Это наиболее часто используемый и надежный вид договора.
CCMI без предоставления плана – это сокращенный договор, который строитель обязан заключить в случае, когда он не составляет план работ, но выполняет достаточно крупные работы с завершением наружных ограждающих конструкций, внутренних стен и подведением строения под крышу. Одновременно с CCMI, заключенным с застройщиком, клиент также подписывает несколько договоров строительного подряда на выполнение работ, необходимых для завершения дома.
НУЖНО ЗНАТЬ: Заключая CCMI без составления плана, частное лицо тем самым заключает несколько договоров с различными профессиональными объединениями. Но будьте осторожны: эти договора не предлагают такое количество гарантий, как CCMI. Вам следует очень внимательно изучить их, чтобы убедиться, что они предусматривают как минимум основные положения, устанавливающие обязательства подрядной компании, например, стоимость договора, сроки выполнения или десятилетняя гарантия. Будьте внимательны!
CCMI: запрещенные пункты договора
В целях обеспечения максимальной защиты прав физических лиц, некоторые положения официально запрещены к внесению в CCMI. Среди них:
- Обязательство клиента предоставить строителю полномочие на поиск кредита (займа), необходимого для финансирования проекта строительства
- Запрет на посещение заказчиком стройплощадки перед каждым очередным сроком платежа, а также в момент приемки завершенных работ
- Передача ключей только после полной уплаты стоимости работ, поскольку такое положение сделало бы невозможным удержание остатка суммы в случае замечаний, сделанных при приемке завершенных работ.
CCMI позволяет вам заключать сделку только с одним партнером
Подписывая договор индивидуального жилищного строительства, вы уже получаете первое преимущество: у вас есть только один партнер, а именно строительный подрядчик. Это означает, что вам не придется заниматься координацией работ, производимых различными специалистами: рабочими, сантехниками, электриками и т. д. За руководство различными видами работ отвечает производитель работ, с которым вы всегда сможете связаться, когда захотите получить информацию, и он также информирует вас об общем ходе работ и завершении их отдельных этапов.
В случае задержки по срокам производитель работ обязан уплатить вам штрафные санкции
Зачастую строительные работы выполняются с отставанием от графика, даже в случае строительства индивидуального жилья. Однако, подписав договор индивидуального жилищного строительства, вы гарантируете свои права в случае несоблюдения сроков строительных работ, поскольку по этому договору вам предоставляется право на штрафные санкции за просрочку. Штраф должен составлять не менее 1/3000 от стоимости договора за каждый день просрочки, при этом необходимо помнить, что это минимальная пеня, и по договору CCMI можно предусмотреть более высокую сумму. Таким образом, в случае просрочки первоначально запланированной даты сдачи работ, вы вправе направить производителю работ требование об уплате пени в письменной форме.
Условия CCMI могут быть изменены по вашему требованию
Если условия CCMI не могут быть изменены в ходе строительства, то все же помните, что вы вправе предъявить определенные дополнительные требования. Например, если вы заключили CCMI без составления планов и затем изменили решение, вы вправе потребовать от производителя работ изменить условия и перезаключить CCMI с составлением планов. Учтите, что изменение договора приведет к пересмотру цены, которая должна быть оговорена в дополнительном соглашении к договору, которое вы должны будете подписать, чтобы изменения вступили в силу. Равным образом, вы вправе потребовать внесения определенных изменений, пока это еще возможно. Например, если вы хотите установить итальянский душ вместо душевой кабины, или, например, паркет, а не кафельную напольную плитку, вам нужно потребовать этого от производителя работ. При этом, он представит вам смету на эти изменения и заключит с вами дополнительное соглашение к договору, которое подтверждает ваше согласие на указанные изменения.
Если вы желаете привлечь к работам архитектора, заключайте договор генерального подряда
Договор генерального подряда заключается, как правило, с архитектором или с архитектурным бюро, а также с отдельными специализированными фирмами. Положения договора точно не регламентируются, а оговариваются между сторонами в каждом отдельном случае, в зависимости от поручения, данного заказчиком исполнителю, поэтому позаботьтесь о письменном оформлении всех условий договора. Установление срока для права на отказ от сделки не является обязательным, но вы вправе потребовать, чтобы этот пункт был внесен в договор. Стоимость работ зависит от гонорара генерального подрядчика, который устанавливается по соглашению сторон, поэтому вам следует уточнить общую сумму. При этом вы получаете защиту прав заемщика и десятилетнюю гарантию и обязаны будете заключить договор страхования от строительных дефектов. Вы также оговариваете график производства работ.
Заключив договор подряда, вы обращаетесь к различным профессиональным фирмам
Договор подряда или договор строительного подряда предполагает, что вы привлекаете к работам несколько отдельных профессиональных фирм, а также, возможно, обращаетесь к архитектору или в архитектурное бюро. Договор не регулируется нормативными положениями, поэтому его содержание должно быть согласовано между сторонами, кроме того, письменный договор не является обязательным по умолчанию. Имейте в виду, что когда вы подписываете контракт, договорные обязательства вступают в законную силу, а стоимость работ, условия ее пересмотра и порядок оплаты согласовываются между сторонами и устанавливаются по взаимной договоренности. Обязательными договорными гарантиями являются защита прав заемщика, десятилетняя гарантия, кроме того, вы должны заключить договор страхования от строительных дефектов.