В случаях, когда мэрией запланированы работы по расширению дороги, они могут затронуть также и участки, прилегающие к этой дороге, то есть распространиться на указанные участки в ходе работ по расширению дороги. Это может повлиять, в частности, и на получение разрешения на строительство.
Что такое участок, находящийся на красной линии застройки?
Местные административные органы могут быть вынуждены расширить дорогу, особенно в тех случаях, когда этого требует интенсивность дорожного движения. При этом проект расширения может быть осуществлен за счет владельцев земельных участков, расположенных в зоне, которую необходимо расширить, постольку поскольку мэрии могут потребоваться все или некоторые из этих участков для проведения дорожных работ, необходимых для расширения дороги. В этом случае мэрия может поместить ваш земельный участок на красную линию застройки, что означает запланированное внесение вашего участка в реализацию такого проекта. Процедура, которая позволяет установить красную линию застройки, осуществляется в соответствии с законом, а именно:
- Вначале проводится публичный опрос, обязательный для утверждения проекта расширения дороги. Опрос проводится административным уполномоченным лицом, призванным оценить возможность изменения красной линии застройки. По результатам указанного опроса мэрия обнародует принятое решение.
- После чего мэрия должна довести проект согласования до сведения владельцев соответствующих участков, которые будут затронуты изменением красной линии застройки.
- Затем между владельцами земельных участков и административным уполномоченным проводятся переговоры, в ходе которых могут быть высказаны возражения и предложены альтернативы.
- Мнение административного уполномоченного выносится на рассмотрение мэрии, которая принимает решение отказаться от проекта расширения дороги или утвердить его, несмотря на возражения владельцев земельных участков, расположенных возле дороги.
НУЖНО ЗНАТЬ! В случае, если земельный участок, попавший под красную линию застройки, окажется огороженным, на его владельца налагается официальный запрет на ремонт ограждения или забора, которое должны оставаться без технического ухода вплоть до сноса и передачи во владение административных органов.
Разрешения на строительство на земельном участке, находящемся на красной линии застройки, не выдаются.
В случае принятия мэрией решения о прохождении красной линии застройки через ваш земельный участок, это прежде всего означает, что она вправе воспользоваться своим преимущественным правом в случае его продажи, т. е. после подписания договора запродажи. В этом случае мэрия имеет приоритет в приобретении земельного участка, и если муниципалитетом запланированы работы по установлению красной линии застройки на участке, находящемся в пределах данного муниципалитета, то, вероятнее всего, мэрия воспользуется своим преимущественным правом покупки.
При этом, если вы смогли приобрести земельный участок под застройку, мэрия не воспользовалась своим преимущественным правом, а вы еще не получили разрешение на строительство, то в случае принятия мэрией решения о красной линии застройки это может существенно затруднить ваши действия. Ниже приводятся два возможных варианта:
- Если мэрия установила красную линию застройки на весь участок, вы не сможете получить разрешение на строительство, в котором вам будет обязательно отказано, и вам придется перепродать землю мэрии.
- Если под красную линию застройки подпадает только часть вашего земельного участка, вы обязаны сначала перепродать эту часть мэрии, а после того, как она будет приобретена мэрией, вы сможете подать заявку на получение разрешения на строительство, и ваша заявка будет рассмотрена на общих условиях, исходя из новой площади участка.
Тем не менее, даже в случае, когда под красную линию застройки подпадает только часть земельного участка, подумайте о том, стоит ли вам сохранить за собой ту часть вашего земельного участка, которая не затронута предстоящими работами. Если мэрия реализует такой проект, это вызвано потребностями оптимизации дорожного движения, что означает, что вы подвергнетесь всем неудобствам и последствиям, которые она повлечет за собой: шум, загрязнение окружающей среды, снижение безопасности и пр.; в этом случае возможно, что наилучшим будет решение продать всю землю полностью.
НУЖНО ЗНАТЬ! Если вам выдано разрешение на строительство, оно обязательно должно соответствовать плану красной линии застройки.
Последствия и средства правовой защиты в случае нахождения вашего земельного участка на красной линии застройки
В тех случаях, когда мэрия вносит ваш земельный участок в зону красной линии застройки, статья L 112‒2 Закона о путях сообщения общего пользования разрешает совладельцам общественной дороги на законных основаниях получить во владение часть не застроенного земельного участка, необходимую для расширения дорожного полотна. Таким образом, это означает, что, как упоминалось выше, у мэрии есть 2 месяца, чтобы воспользоваться преимущественным правом покупки после подписания предварительного договора, и что в качестве покупателя вы не имеете никаких средств правовой защиты, если мэрия этим правом воспользуется.
Если вы уже являетесь владельцем не застроенного земельного участка, вы обязаны переуступить мэрии земельный участок, расположенный на красной линии застройки, взамен получив финансовую компенсацию в порядке возмещения.
Если вы лишаетесь только прав на часть земельного участка, то в этом случае дом, который вы собираетесь построить, должен быть возведен с учетом новой границы собственности, в соответствии с установленными PLU правилами, определяющими расстояние до возводимого строения.